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　　在能源费方面，水、电、暖、气这四项目前都由国家定价，通过物价部门的价格发布来通告。但是也有一些项目，比如，如果小区供暖用的自有锅炉，在一些项目上的自有锅炉供暖价格会有所调整，会把它作为小区内的公共设施设备进行管理，通过酬金制的价格来解决，其价格可能会有所不同。但使用市政服务的供暖都是单一价格。还有一些项目比如用电方面，如果一个小区不是供电公司直接跟业主收取电费，而是通过物业公司进行买电，可能它的价格会有所不同。主要的原因是在于供电公司如果直接跟业主收取费用，所有的线损都会在定价内，但如果从物业公司进行购电，可能有一些线损方面的成本，可能需要单独开销。所以说，水、电、暖、气的价格是国家定价，但有个别产品是通过市场协商价或者通过分摊成本而进行具体核算的，价格上会有些许不同。”

　　经济之声：“除了物业费、能源费这样的一些费用外，业主还需要支付其他一些费用吗？”

　　包华：“除了物业费和能源费以外，业主还需要承担其他费用，其中最主要的是专项维修资金。它是对于公共设施设备进行大装修时使用的，物业费是对于公共设施设备的养护时使用的，物业费是日常的服务，中小修用物业费，一旦进入大、中修、更换折旧就需要动用专项维修资金，因为涉及金额比较大，日常的物业费很难支撑，比如小区换供暖锅炉。

　　专项维修资金在房屋买卖的时候归集一次之后一旦使用完，在使用完之前需要另行归集，所以专修维修资金虽然不是每个月或者是每年都要交，但是当要用的时候必须重新归集。一个房屋假如使用50年，60年或者70年，它的专项维修资金大概在8到10年之后就要开始使用了，而且如果使用金额比较大，就要开始归集了，这是一个中长期的工作。另外，随着房屋设施设备的更新、改造价格的上涨，越往后专项维修资金归集的费用就越高。”

　　经济之声：“到底什么是业主，有购房合同是不是就算业主呢？房产证上如果登记的是夫妻一方的名字，另一方算业主吗？”

　　包华：“其实业主的定义很简单，就是房屋所有权人。这句话很简单，但一旦在落实房屋所有权人到底是谁的时候，就会出现很多问题。比如我办了产权证，我拿着产权证就能证明我是房屋所有权人了，我没有拿产权证，就一个购房合同，算不算业主？根据最高人民法院的司法解释，如果你买了房子，签了合同，付了价款，交付了房屋，你就是物业管理意义上的业主了。虽然这个业主不能够去买卖房屋，因为还没有登记，但是对房屋使用管理维护方面已经有权利去主张或者行使权利了，所以业主的身份就从那一天开始已经取得，从交付钥匙的那一刻就可以取得业主相应的很多权利了，这是对于业主的一个证明过程。

　　另外，对于夫妻两个人的情况，根据《婚姻法》规定，婚后购买的房产归夫妻双方所有，但产权登记上确实只有一方的名字，在法律上，从《婚姻法》的角度来说，夫妻双方共同所有，另外一方是房屋的所有权人，但这个事情本身只在婚姻法调整范围之内。也就是说，当适用婚姻法去看待的时候，它必须要能够看到另外一方是财产权利人；但如果从物权法的角度上说，物权法以登记为前提，登记是谁，谁就是业主。在这种情况之下，只有登记的那个人才能基于物权法的规定来行使权利。比如买卖房屋，决定房屋的管理事项。如果登记在这个房屋上的这个人没有到现场办理房屋过户手续，而是由夫妻另外一方去，但如果他（她）只拿着结婚证，这个事是办不了的。

　　所以《物权法》和《婚姻法》对于房屋所有权归属的认定的规则、认定的原则不一样，所以我们要探讨在哪个范围之内用哪个法律作为依据来判断具体事务，如果在婚姻法上肯定没有问题，但是在物权法上会有些许问题。”

　　经济之声：“物业管理涉及到了很多业主的房屋，业主是不是有权利参与到物业管理当中，如果有这个权利，业主应该怎样参与呢？”

　　包华：“根据法律规定，业主肯定有权利参与物业管理，业主有知情权、选择权、决定权。知情权是基础，业主有权利知道小区里物业管理的相关情况，比如物业服务都做哪些项目，标准是什么？物业费的使用情况等，对于这些，业主是有权利知情的。

　　业主的选择权和决定权是指，根据法律规定，物业服务企业的选聘以及物业服务方式的确定由业主共同决定，由人数半数以上、面积半数以上的业主来决定。有些小区是业主自行管理的，那么他的权利会更大一些”。

　　经济之声：“普及两个概念，一个是业主大会，一个是业主委员会，业主大会到底是什么，它跟业主委员会有什么不同吗？”

　　包华：“业主大会是由小区内全体业主组成的一个组织，在法律上来说，它叫其他组织，业主大会开会时，叫业主大会会议。业主委员会是通过全体业主设立业主大会，然后通过委员选举产生的一个委员会。比如业主们选委员，选委员之后这些委员按照规程，按照议事规则来组成一个业主委员会，这个业主委员会就可以认为是一个常设性的组织。作为常设性组织，它可能会有很多日常性工作。我们现在看到的业主委员会的日常性工作最多的大概有30多项，非常庞杂。这些委员其实都是业主，只有具有业主身份的人才能够参与业主委员会委员的选举。所以业主大会可以认为是全体业主组成的一个权利机构，业主委员会可以认为是一个通过选举产生的一个常设性组织，其来执行业主大会的相关决定和规章制度。”

　　经济之声：“在物业服务中，其实有很多业主对一些物业公司的服务不满意，也就是说，它的服务是不达标的。在这样的情况之下，业主该怎么？”

　　包华：“第一，向物业公司征询，也就是给物业公司反馈，要求回复，如果存在这方面的问题，要进行及时整改。当业主发现服务不达标的项目涉及到人身财产安全，比如消防、安防，可以向相应的政府主管部门举报，通过这种行政监督的方式来监督。

　　当然，如果小区里有业主组织，业主组织也可以帮助业主集中反馈，并且集中地去跟进相应的改进。但是要提示业主两件事，第一，达标跟满意其实是有差别的。小区物业服务的标准在合同中有，如果这个标准达到了，但业主可能不满意，对于这种情况，要尊重合同约定，并且进行相应的区分。