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　　央广网北京2月19日消息 据经济之声《天天315》报道，物业服务差，业主可以拒缴物业费吗？如果个别业主无故不交物业费，物业公司该如何处置？如果物业公司乱收费，业主又该如何维权？天天315消费小课堂，北京安理律师事务所律师包华解读小区业主的权益责任，并针对物业服务及纠纷处理，为您把脉支招。

　　经济之声：“物业管理到底是什么，物业管理都管些什么？”

　　包华：“谈物业管理，其实首先要弄清楚物业，在我们的日常生活中，物业管理跟物业似乎是一个概念，我们所说的物业就是不动产，就是房屋，物业管理就是管房屋。但根据法律规定，物业管理有一定的范围、边界，物业管理主要管的是公共区域和公共设施设备。从广义来说，家里比如换个灯泡或者换个水龙头，维修一下管线、闸门，这些也属于广义的物业管理。但在法律上，物业管理是指公共区域和公共设施设备。

　　另一方面，物业管理一般有合同，也就是依据合同约定对于公共区域、公共设施设备提供管理，这就是我们常说的物业管理或者物业服务。

　　公共区域到底指哪些？比如楼道、空调机房、地下车库等这些都属于共有公共区域，这些区域的管理，包括设施设备的管理在法律上的物业管理定义范围之内；而房屋的专有部分，比如屋内小修这些不属于物业管理的范畴。所以如果要让物业公司给家里换个灯泡、修个水龙头等，这些其实不在合同上，所以这样的要求需要单独付费，我们称这样的付费行为为特约服务，在物业管理之外。

　　法律上的物业管理，可能还包括了很多其他方面，因为在合同中可能有些东西不写，但在法律上确确实实要求管理人要尽到职责，比如一个小区有避雷设备，避雷设备有强制性检测，一般在合同当中都不会去写，但在法律上有规定，物业公司也需要去做。

　　因此，尽管依据物业合同来提供服务，可合同中没有写的内容，但法律上有的，物业公司也需要提供，这就是我们所谈到的物业管理的定义范围。”

　　经济之声：“物业管理有哪些方式，由谁来提供，是物业公司吗？”

　　包华：“常见的物业管理都是由物业公司来提供，比如在北京，大部分住宅社区由物业管理公司提供。但在法律上，我们国家的《物权法》把物业管理分为三种提供方式。第一种是业主自管，即业主对于自己的房屋可以自己管。比如业主自己有一栋楼，在这一栋楼范围之内都是业主的专有部分，业主可以自行管理。当然有一些专项服务可以委托给专业的公司，比如电梯服务由电梯维修有资质的公司来提供，包括供暖，由有供暖资质的公司来提供。但是首先是业主自行管理，自行决定，然后再让专业的公司来协助自己进行管理。

　　第二种是我们最常见的物业服务企业管理。它进行管理更多的是依据合同，依据法律法规提供。合同中一般会标明公司的服务范围、内容和服务标准，法律上会要求给出一个服务底线。

　　第三种是由第三方管理。第三方管理现在在很多大的都市也有，尤其是在一些老旧巷尾没有物业服务企业的，由当地的村民居民委员会组织牵头来提供。它不叫物业管理，但它确实对于房屋起到了一些管理的职能，也是由第三方组织提供，有一些不是企业，是民间的非盈利机构来做这件事情。”

　　经济之声：“物业管理和物业服务到底是不是一回事情呢？”

　　包华：“其实指的是一回事，但两个定义可能会有些许不同，因为管理房屋的过程之中，不仅要管房屋的设施设备，还要管房屋使用秩序。在这种情况之下，如果没有管理手段，就不能够体现出服务。比如，物业服务企业在小区管车辆进出的过程中，如果没有管理手段，比如没有门禁等相关设施设备提供，业主想进就进，想出就出，不遵从相应的管理制度，服务就无法提供；但如果只有管理没有服务，业主又会觉得管理本身没有价值，不能够帮助业主实现更好的生活。所以管理是手段，服务是目标，两者之间并行不悖。

　　我们原来在法律定义上写的是物业管理条例，物业管理企业，现在我们用得更多是法律管理条例，物业服务企业。另外一方面，两者之间也是相辅相成的，物业管理或者物业服务其实是一回事儿，只不过是一件事物的两个方面。”

　　经济之声：“既然要提供物业管理，就可能会产生一定的费用，这也就是我们平常所提到的物业费的问题，物业费到底是什么，收了物业费后，这家物业公司到底应该干哪些事情呢？”

　　包华：“我们常说的物业服务费和物业管理费是一个意思。物业费实际就是业主们在接受服务的过程中，需要给服务的提供方来支付相应的费用。

　　物业费有两种计费方式，一种是包干制，即物业服务费用的价格是固定的，标准是约定好的，不管是亏了还是赚了都由物业公司自行承担。另外一种叫酬金制，即物业服务企业领取约定的酬金，所有支出和成本由业主实交，多退少补。

　　不管结算方法是什么，物业费的支出主要是对设施设备的养护，对于秩序维护的管理，人员、物料、能源，绿化等一系列的必要支出，这是最基本的，当然还会有一定的税费。所以通过住建部的文件，大家基本能够看到物业费应该花在哪儿。

　　但是现在的问题在于，业主们似乎只关心物业费的标准，而不关心物业费所对应的服务，这其实是不对的。因为物业的服务跟着合同走，是根据法律法规进行的。很多业主认为，既然交了物业费，是不是应该管家中的一些事务。并不是，因为家中事务不属于物业管理的范畴，当然也不属于物业管理费的列支项目。”

　　经济之声：“物业费是如何定价的？”

　　包华：“关于物业费的定价，如果是一手房，在购房之初，在购房合同中就会把物业费确定下来，包括确定物业服务方，这是房屋买卖合同中一个必不可少的条款。因为如果没有物业服务，这个房屋交付时是不能够使用的，没水、没电、没电梯等，所以在交付房屋时这个房屋必须有物业管理。在物业管理之初实际由开发建设单位作为第一任大业主进行确认管理公司，对于服务的范围、服务标准、服务价格进行确定。

　　在价格约定之后，后期的定价主要有几个方面，第一种是由业主自行调整。法律规定，物业费的调整要由全体业主共同决定，要有人数超过一半，面积超过一半的业主同意，物业服务费用才能够变更。第二种，有一些住宅项目其实是执行政府定价或者是政府指导价，比如经济适用房就是政府定价或者是政府指导价进行处理。

　　在两种价格结构都有的情况下，尤其从市场价角度来说，业主们怎样确定这个价格？现在有第三方机构能够帮大家进行评估，也就是说，如果定一个服务标准，第三方可以帮业主大概测价格，当然这个测算还需要通过业主决定的方式最终生效。所以物业费的定价如果是市场协商价的，现在很多都参考第三方给出的评估报告；如果是国家定价和指导价，直接按定价文件和指导价文件就可以。”